2020年9月16-17日，河北省第四屆（邯鄲）園博會國際學(xué)術(shù)交流會召開。在17日的城市設(shè)計與城鄉(xiāng)風(fēng)貌主題論壇上，麻省理工學(xué)院房地產(chǎn)創(chuàng)新實驗室與未來都市集體實驗室研究員楊竣程發(fā)表題為《街道綠化程度的價值》的演講。他介紹了通過使用從Google街景視圖收集的圖像計算出的街道綠色指數(shù)，并評估其對房地產(chǎn)價格的影響，最終得出房地產(chǎn)價格于街道綠化程度存在正相關(guān)的一項最新研究。

　　研究背景

　　街道一級的綠化是當(dāng)今城市中使用最廣泛，最可感知的城市設(shè)計元素之一。但是，由于難以測量此元素，因此很少有研究試圖了解該元素的價值。近年來，計算機視覺技術(shù)的進步使研究人員能夠測量街道一級的城市綠地。這項研究試圖通過使用從Google街景視圖收集的圖像計算出的街道綠色指數(shù)，并評估其對房地產(chǎn)價格的影響。

　　過去，房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)家和規(guī)劃學(xué)的研究人員通常只研究土地使用，例如公園和綠道，來衡量一個城市的綠化水平，而不是使用街道級的綠化數(shù)據(jù)。僅在最近幾年，學(xué)者才開始使用街景圖像來測量城市綠化程度。不過，目前以后的研究中也側(cè)重于街道級別綠化程度對于住宅房地產(chǎn)購買交易價格的影響，而不是以租賃為主的商業(yè)房地產(chǎn)。

　　研究過程

　　研究團隊為房地產(chǎn)金融模型創(chuàng)建了一組新的城市數(shù)據(jù)，也就是綠色指數(shù)。假設(shè)在紐約曼哈頓地區(qū)有一棟樓，知道它的坐標以后，以其為圓心來框定30米、50米、80米和100米的篩選范圍，每一個篩選范圍之內(nèi)都可以捕捉到紐約的谷歌街景圖片（GSV），以此為基礎(chǔ)來計算街道綠化指標到底是多少。綠色指數(shù)衡量什么？一個簡單的答案是“在街道上視覺上可見的綠化密度”。

　　用谷歌街景捕捉到的圖片，通過算法進行處理之后顯示出來的綠色成分，基本上綠色植被都被篩選出來了。值得強調(diào)的一點，是研究團隊在研究過程中控制了篩選的范圍，所以只會抓取4月份至10月份的街景圖片，以確保植物在這個時間段內(nèi)是綠色的，不然到冬天，很多植物就凋零了。

　　剛才提到有四個篩選范圍，分別是30米、50米、80米和100米，而最終選擇的是50米的這一組數(shù)據(jù)。這個原因跟紐約的城市規(guī)劃和設(shè)計環(huán)境有關(guān)，紐約每一個街區(qū)差不多在80米范圍之內(nèi)，用50米篩選范圍，當(dāng)建筑只朝一邊開門，建筑只占街的一邊，50米的范圍正好捕捉了這棟建筑門前的綠化情況，也非常好地排除了街區(qū)背面的綠化情況。當(dāng)建筑正好是兩邊一起開門的時候，50米的范圍恰恰捕捉了兩邊的綠化情況，而不會捕捉更多。相反，80米、100米的范圍，會捕捉更多的綠化情況，就會產(chǎn)生誤差。

　　進一步去處理捕捉到的50米范圍的街道綠化指標，分成四個等級，分別是非常低、低和中還有高，代表四個不同程度的綠化。在做最后回歸模型的時候，還在模型中間還加入了公園的距離，以及地鐵站的距離，因為每一棟樓到公園的距離或者每一棟樓到地鐵站，變量一定程度上會影響估值的結(jié)果。除此之外，整個模型還包括了交易方的類型（買家類型、賣家類型以及租戶類型）、建筑特征（例如建成時間、是否翻新等等）以及建筑所在的位置（例如曼哈頓的上東區(qū)、市中心、蘇荷區(qū)等等）。

　　下面的圖中顯示的是模型的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，分成四欄，分別是非常低的綠化、低綠化、中綠化和高綠化，在這四組數(shù)據(jù)中間，可以看到非常低、低、中的樓和建筑都離公園比較遠，但是高綠化明顯離公園近一些。

　　相反，最高綠化的這組數(shù)據(jù)，離地鐵站的距離特別高，其他的都比較靠近地鐵站。價格也是中等綠化和高等綠化平均交易價格遠高于非常低或者是低等的綠化程度的樣本。

　　研究結(jié)果

　　取最低的、非常低綠化作為控制組，可以看到低、中等和高等綠化三組三個變量，在不同的模型的配置中間，都給出了一個正相關(guān)，而且是顯著的系數(shù)。商業(yè)促進區(qū)的變量加進去以后，對模型的結(jié)果沒有產(chǎn)生根本性的影響，說明之前的推測、假設(shè)依然成立，依然是由綠化為主，為房地產(chǎn)創(chuàng)造經(jīng)濟價值。

　　簡單做個總結(jié)，低等的綠化會創(chuàng)造10.5%的增值，意味著任何一個單位的綠度值的增加，能夠為整個交易單帶來10.5%的房地產(chǎn)價格增值。中等綠度和高等綠度，分別為10.0%以及8.9%。其中，低綠度、中綠度和高綠度的情況系數(shù)均是顯著的。也根據(jù)紐約的收入水平以及商業(yè)促進區(qū)（Business Improvement District）[ 紐約的商業(yè)促進區(qū)（BID: Business Improvement District）是一個非常特殊的組織，是在一個區(qū)域內(nèi)特定的房地產(chǎn)開發(fā)商、業(yè)主，還有各種租戶一起組成，他們會掏錢成立一個小的基金，進行區(qū)域街面的維護、綠化。之前做的假設(shè)是綠化能夠為房地產(chǎn)帶來增值，但是如果BID出現(xiàn)了，可能會把這個邏輯反過來，也就是說越有錢的BID，其實它可能有越好的綠化，不再是單純是綠化帶來高的房地產(chǎn)價格，可能是高的房地產(chǎn)價格帶來了綠化。]的分布情況重新劃分了樣本，已進行穩(wěn)健性測試（Robustness Check），不同的幾組測試樣本所得到的結(jié)果也與目前的結(jié)果一致。

　　這一研究首次論證了街道綠化對商業(yè)房地產(chǎn)的價格產(chǎn)生正相關(guān)影響，同時也首次將計算機視覺的技術(shù)應(yīng)用到房地產(chǎn)價格估值模型中進行研究。另外，該研究的貢獻在于為房地產(chǎn)金融模型的構(gòu)建提供了新的信息。在以往，很多房地產(chǎn)開發(fā)商或者投資人在做金融模型時，并不會去過多考慮街道綠化是否會對房地產(chǎn)造成影響。通過這一研究，解釋了新的關(guān)系，大型房地產(chǎn)投資方和基金在做金融模型的過程中，也應(yīng)該考慮到街道和城市環(huán)境，這樣可以他們讓更多地與規(guī)劃師、政府部門進行互動交流，也就是說大家不再做完全分開的工作，而是可以合作，這樣也可以讓房地產(chǎn)開發(fā)商，還有城市環(huán)境的資方能關(guān)注到城市環(huán)境的建設(shè)和維護。

　　研究團隊：Juncheng Yang, Helena Hang Rong,Yuhao Kang, Fan Zhang, Andrea Chegut

　　研究成果所屬單位：麻省理工學(xué)院房地產(chǎn)創(chuàng)新實驗室（MIT Real Estate Innovation Lab）